Conjuntos inmobiliarios: Nuevas respuestas ante la obligación de adecuarse. (Res. IGJ 25/2020)

Recientemente, la IGJ emitió la resolución 25/2020, poniendo plazo a la obligación de adecuación del art. 2075 CCyCN, vigente desde el año 2015, y estableciendo sanciones para su incumplimiento. Respuestas a la entrevista que nos realizó el Diario Canning.

El primer párrafo del art. 2075 del Código Civil y Comercial, determina que muchas de las cuestiones relativas a los countries (y a otros conjuntos inmobiliarios) se regirán por las normas administrativas de cada jurisdicción, tanto provincial como municipales. Luego, en su segundo y tercer párrafo, establece que aquellos emprendimientos anteriores al nuevo Código, que estaban organizados e inscriptos en todo o en parte como sociedades comerciales y/o civiles, tienen la obligación de convertirse a este nuevo formato de derecho real.

¿Qué cambió en este tema desde la vigencia del Código Civil hasta ahora?

En el momento de la entrada en vigencia del Código, la falta de regulación y la incertidumbre acerca de cómo sería el proceso de conversión, justificaba una postura cautelosa, y las asociaciones de segundo y tercer grado que nuclean a los countries y barrios cerrados recomendaron esperar, hasta que los organismos públicos empezaran a generar la normativa de la que habla el primer párrafo del artículo 2075. En paralelo, hubo una discusión sobre el significado de la “adecuación” que el código menciona: se debatía si la misma debía ser formal o podía ser solamente funcional (es decir adecuar el funcionamiento sin necesidad de transformar la naturaleza de la persona jurídica con todas las implicancias formales y registrales que esto implica), pero esta adecuación meramente funcional u operativa, aunque más económica y más sencilla en teoría, es casi imposible en la práctica. Por lo tanto, en los hechos, se pospuso la cuestión mientras no hubiera plazo ni sanciones previstos para el incumplimiento de la obligación de adecuarse, pero sabiendo que muy probablemente llegaría este momento que empieza a materializarse con la nueva resolución de la IGJ. Mientras tanto, muchos organismos, entre ellos ARBA, han ido emitiendo normativa sobre la inscripción de nuevos conjuntos inmobiliarios que seguramente a partir de ahora serán de cumplimiento también para los que deban adecuarse.

¿Está bien la adecuación que impone el Código Civil?

Hubo una gran discusión jurídica sobre si esta adecuación era o no constitucional, si podía operar sobre derechos creados con anterioridad a la vigencia del Código, etc. que se fueron encauzando de a poco forzados por la realidad. Pero más allá de eso, creemos que la adecuación es lógica y necesaria, ya que los countries, originalmente surgidos casi como clubes deportivos de campo donde la gente pernoctaba los fines de semana, han evolucionado a algo muy diferente donde hoy predomina la vivienda permanente y la preocupación por la seguridad, con o sin grandes amenities, y tienen un funcionamiento que se parece más a un edificio que a un club social. Está bien que cuenten con una herramienta pensada en función de sus particularidades, como es el derecho real de conjunto inmobiliario, en vez de tener que combinar y adaptar otras estructuras jurídicas a falta de una más idónea y más ajustada a la realidad. Resta ahora que el Estado provea procedimientos y facilidades para que la adecuación pueda hacerse de manera sencilla, rápida, y no demasiado onerosa, para que la adoptar la solución no resulte peor que arrastrar el problema.

¿Esta resolución de la IGJ tiene efectos sobre los countries y barrios cerrados de Canning?

Hay que aclarar que, a pesar de que algunos piensan que una resolución de la IGJ no se aplica al territorio provincial, eso no quiere decir que no pueda tener efecto: Por uno lado, muchos emprendimientos ubicados en la provincia, tienen su sede social en la Ciudad de Buenos Aires y están inscriptos como sociedades en la IGJ, por lo que para ellos la aplicación de la normativa es inmediata y comienza a correr el plazo de 180. Por el otro, la IGJ aunque actúa como Registro Público de Comercio sólo de la Ciudad de Buenos Aires, tiene mucha influencia en el resto de los organismos de cada provincia, como la Dirección Provincial de Personas Jurídicas (La Plata), la Inspección de Personas Jurídicas (Córdoba), etc., que suelen tomar sus resoluciones como modelo para aplicarlas en sus territorios, por lo que es muy probable que en poco tiempo se generalice la situación también a los que tienen domicilio social en la provincia de Buenos Aires.

¿Qué deben hacer ahora los countries y barrios cerrados de Canning?

La resolución 25/2020 dispone que los emprendimientos deben inscribirse como Conjunto Inmobiliario en el registro correspondiente, y luego, solicitar la baja de la personería jurídica como sociedad comercial en la IGJ, en un plazo de 180 días. Sin embargo, en todo este proceso intervienen no solamente la IGJ y sus pares en otras jurisdicciones, sino los registros de la propiedad inmueble, registros catastrales, agencias de recaudación impositivas, etc. Por eso, lo primero que hay que ver es si, como ya se hizo en otras provincias, habrá algún régimen especial para las adecuaciones o si habrá que seguir los mismos pasos que se siguen para inscribir un conjunto inmobiliario nuevo y en ese caso, si el procedimiento continuará como hasta ahora o si habrá alguna modificación o facilidad en tal sentido, ya que en las condiciones actuales, podría resultar de cumplimiento imposible.

¿Cuáles son algunas de las complicaciones que se pueden presentar?

Para poner solamente un ejemplo, hay que pensar que en un inmueble sometido a Propiedad Horizontal, como un edificio de oficinas o un condominio de departamentos, no existe solamente el reglamento de copropiedad que rige desde el inicio, sino que cada unidad funcional tiene “su escritura”. Por lo que dependiendo de cada caso y de cómo está organizado cada emprendimiento, la adecuación puede implicar, no solamente la modificación de los estatutos sociales sino, potencialmente, la de las escrituras y planos de cada uno de los lotes, con sus respectivas inscripciones en el registro de la propiedad inmueble y en registro catastral. En caso de que no se diseñe un procedimiento especial y abreviado, los costos elevados que supone la renovación de mensuras, planimetrías y escrituras de cada lote, podrían resultar un obstáculo para la adecuación porque además no está previsto quien debe solventar esos costos. Por otra parte, la adecuación requeriría de la unanimidad de los propietarios, lo cual en la práctica es muy difícil de lograr. Otro aspecto importante, es que no todos los countries fueron creados a partir de parcelas rurales loteadas a tal fin, aunque en Canning son la mayoría, sino que algunos fueron convirtiéndose de barrio abierto en barrio cerrado y que en esos casos existen calles internas, que si bien fueron cedidas para el uso privado por los gobiernos municipales, continúan siendo de dominio público, lo cual puede generar problemas y, llegado el caso, hasta imposibilidad para la adecuación.

¿A quiénes pueden recurrir los emprendimientos en este caso?

El procedimiento que surge de la Resolución General 25/2020 de la IGJ, como dijimos, parece sencillo en la superficie. Pero, como los icebergs, debajo de la superficie hay toda una serie de complejidades con lo que la mayoría de los profesionales no está familiarizada. Por eso es necesario recurrir a alguien que no solamente cuente con el conocimiento técnico de este tema tan específico, sino también de la zona y de sus actores, y que tenga experiencia en el asesoramiento de este tipo de emprendimientos, ya que mucho del proceso dependerá de la situación formal previa de cada country que deba adecuarse. Y será una tarea de los mismos abogados, agrimensores, escribanos, etc., generar redes de consulta o de trabajo compartido y recurrir a los especialistas que cuentan con el conocimiento específico en esta materia, para poder brindar un asesoramiento útil, seguro y responsable a los clientes.

La resolución 25/2020 dispone que los emprendimientos deben inscribirse como Conjunto Inmobiliario en el RPI, y luego, solicitar la baja de la personería jurídica como sociedad comercial en la IGJ, en un plazo de 180 días.

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