A pocos días de nuestra reunión con el Dr. Daniel Roque Vítolo y como anticipamos en ese momento en esta nota, la Inspección General de Justicia finalmente emitió el 8 de febrero de 2024, una nueva Resolución General que afecta a Countries, Barrios Cerrados y Clubes de Campo, por la cual se modifican disposiciones de las Resoluciones Generales IGJ N° 25/2020 e IGJ N° 27/2020.
Principales efectos
La nueva Resolución General IGJ 04/2024 dispone modificaciones de los artículos 1°, 2° y 3° de la Resolución General IGJ N° 25/2020, así como la derogación del artículo 4º de la Resolución General IGJ N° 25/2020 y de la Resolución IGJ N° 27/2020 en su totalidad.
No obstante, aunque en rigor hay tres artículos que mantienen su vigencia, la modificación a los a los mismos es total y altera sustancialmente su espíritu, contenido y alcance. Esto implica en la práctica el abandono total del texto anterior, por lo que tal vez hubiera sido preferible derogar ambas normas para reemplazarlas por una que resulte nueva y autónoma.
De todos modos, como resultado de estos cambios, ocurre lo siguiente:
se consagra en el texto de la norma la adecuación funcional u operativa por sobre la adecuación formal o estructural, abandonando definitivamente el criterio de la resolución 25/2020 que requería presentar previa constancia de aprobación ante el RPI.
se elimina la obligatoriedad del procedimiento de adecuación en el ámbito de la IGJ y el plazo determinado para su implementación, resultando a partir de ahora un trámite voluntario para los conjuntos inmobiliarios alcanzados por el art. 2075 CCyC.
se suprime la facultad de la IGJ para sancionar el incumplimiento de esas disposiciones sea mediante imposición de multas o a través de la imposibilidad de acceder a las funciones registrales que ha sido considerada por la Justicia como exceso en las facultades reglamentarias en el que se había incurrido con fines conminatorios o disciplinarios.
se suprime el requisito de transformación del tipo societario de la entidad para aquellos conjuntos preexistentes organizados como sociedades conforme el art. 3 de la Ley 19.550 que bajo el procedimiento anterior acababan transformadas en asociaciones civiles y que ahora podrán continuar existiendo como sociedades comerciales funcionalmente adecuadas.
se permite la mudanza del domicilio y/o la sede social fuera de la jurisdicción de la IGJ de forma previa o conjunta con el trámite de adecuación, e incluso se acepta esa posibilidad a los conjuntos que no se hayan adecuado ni pretendan hacerlo.
Fundamentos y antecedentes
Esta nueva Resolución IGJ 4/2024 desanda el camino que dicho organismo venía transitando en su intención de regular el modo en que los conjuntos inmobiliarios prexistentes deben cumplir con la obligación de adecuarse a la normativa de Propiedad Horizontal Especial que el Código Civil y Comercial les impone (art. 2075 CCyC).
Entre los considerandos de la misma, se destaca que la IGJ no ha sido designada como autoridad de aplicación en esta materia por parte del legislador ni se le ha delegado la función de establecer un plazo para el cumplimiento del artículo mencionado, lo que ha dado lugar a que una parte importante de la doctrina cuestionara las decisiones administrativas adoptadas en tal sentido.
Asimismo, toman en cuenta que también la Justicia ha impugnado la competencia de la IGJ para establecer ese plazo de adecuación mediante ciertos fallos judiciales que llegaron a declarar la nulidad de las resoluciones 25/2020 y 27/2020 dictadas por el anterior Inspector, el Dr. Ricardo Augusto Nissen, lo que impone al organismo un cambio de criterio.
No obstante, vemos con agrado que la actual conducción ahora a cargo del Dr. Vítolo, aunque disiente respecto de la facultad de la IGJ para imponer un procedimiento obligatorio o un plazo determinado, mantiene sin embargo la última postura a la que había llegado su antecesor respecto de la admisibilidad de la llamada "adecuación funcional" como modo de cumplir con la normativa aplicable sin modificar la estructura del derecho real.
Cabe señalar que en un principio el texto de la Resolución General IGJ 25/2020 requería la presentación ante el organismo de "las constancias de inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente", tras lo cual admitía la posibilidad de "cancelar la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad". Es decir que pretendía la previa adecuación formal y/o estructural en el ámbito de los derechos reales, que venía siendo rechazada tanto por la doctrina como por autoridades de otras reparticiones como el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, de participación imprescindible en el procedimiento administrativo que hubiera sido necesario.
Esta postura fue luego abandonada por el Dr. Nissen, quien acabó por aceptar una propuesta preparada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (avalada por FACC, CEDU y ADUES), que sugería un fundamento y un procedimiento para la adecuación operativa y/o funcional, y a la que Nissen calificó de "una alternativa fáctica u jurídicamente viable (...) sin perjuicio de que puedan existir otras".
Incluso, se avanzó durante el año 2021 en la creación de un trámite específico con un formulario propio denominado "REORGANIZACIÓN: Resolución General IGJ N° 25/2020" (Letra W) con aranceles especiales definidos por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos según se tratara de asociaciones civiles, SRL o SA.
El problema fue que se persistía en la obligatoriedad del procedimiento dentro del plazo estipulado que luego se prorrogó, así como la amenaza de sanciones, y en general el espíritu riguroso y arbitrario que generó en muchos conjuntos inmobiliarios mayor interés por resistirse a la norma que por encontrar alternativas para hacerlo posible.
Por otra parte, con el argumento de que la adecuación funcional podía lograrse de distintas maneras como consecuencia de la diversa realidad fáctica y jurídica de cada conjunto preexistente, el organismo entendió que no era aconsejable limitar las posibles alternativas mediante la imposición requisitos y formalidades generales, sino que debía considerarse cada caso en concreto.
Por dicha razón, decidieron no dictar resoluciones complementarias a las entonces vigentes (RR.GG. IGJ N° 25 y 27/2020) limitándose a afirmar que propiciarían un criterio amplio en materia de adecuación, pero sin consagrar la propuesta en una disposición que estableciera un procedimiento único, detallado, objetivo y público que reemplazara el texto de la resolución 25/2020 ya citada, la que permaneció vigente sumando confusión al debate que se daba al interior de los conjuntos inmobiliarios entre quienes querían adecuarse y quienes buscaban argumentos para no hacerlo.
Conclusión
Afortunadamente vemos hoy que esta idea de que la adecuación puede lograrse de un modo mucho más práctico y eficiente si se permite aprovechar la estructura de las sociedades o asociaciones existentes (propietarias de los espacios comunes de los conjuntos inmobiliarios) para hacer las veces de consorcio de propietarios en vez de instar a su disolución, es compartida por las nuevas autoridades de la Inspección General de Justicia y que la Resolución 04/2024 corrige la contradicción que se había producido por la falta de consagración normativa del cambio de postura que antes describimos.
La nueva norma ratifica y deja en claro, ahora expresamente, que el objetivo al que se aspira podría lograrse al menos en lo que respecta específicamente a las competencias de la Inspección General de Justicia, a través de la modificación voluntaria de los estatutos y reglamentos de las personas jurídicas antes mencionadas, sin intervención de los Registros de la Propiedad.
A tal efecto, concluyen, sería beneficioso tanto para el organismo como para los interesados, contar con un procedimiento efectivo que habilite a aquellas entidades que voluntariamente así lo resuelvan, a proceder a la adecuación prevista en el artículo 2075.
Queda por ver si dicha declaración de intenciones logra materializarse realmente, porque aún no queda claro a partir de la nueva Resolución 04/2024 si se mantendrán los formularios ya creados para el nuevo trámite, si se reemplazarán por otros nuevos, o si la modificación de estatutos y reglamentos deberá hacerse mediante el trámite societario normal que ya existía para ello en el resto de los casos sin vinculación con el tema de los conjuntos inmobiliarios.
Hasta el momento, podemos afirmar que estos cambios implican certeza sobre la adopción de la postura doctrinaria triunfante y sustento normativo para la promesa de poner a disposición una vía administrativa posible y sencilla para quienes desean adecuarse al funcionamiento de PHE y obtener los beneficios operativos y jurídicos que eso genera, pero sin afectar a partir de ahora a quienes no realicen la adecuación.
Sin perjuicio de ello, cabe señalar que (aunque el procedimiento ante la IGJ sea voluntario) los conjuntos inmobiliarios preexistentes continúan obligados a adecuarse de algún modo en virtud del art. 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación, que es de orden público y se encuentra vigente. En efecto, la inexistencia de un plazo legal para su cumplimiento que se ha utilizado como argumento para discutir su operatividad, marca en realidad que se trata de una obligación pura y simple, exigible desde que el CCyC entró en vigencia el 1 de agosto de 2015.
Lo que ocurre es que el abandono definitivo de la Resolución General IGJ 25/2020 nos retrotrae a la misma situación que había entre 2015 y 2020, donde lo relevante en verdad no era la ausencia de plazo sino la falta de reglamentación de la obligación así como de una pena prevista para sancionar su incumplimiento.
Esta falta de precisiones que pone en duda la operatividad de la norma fue precisamente lo que la anterior dirección de la IGJ pretendía solucionar con sus disposiciones, aunque no tuviera facultades para hacerlo. Por lo tanto, con los reveses que el intento ha sufrido y el cambio de postura que introduce el nuevo Inspector General de Justicia, es posible que la única solución viable deba darse en el ámbito legislativo antes que en el ejecutivo. Mientras tanto, la Resolución 04/2024 elimina nuevamente la urgencia y el riesgo que pesaba sobre los que aún no han decidido proceder a la adecuación.
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