Countries y barrios privados: un procedimiento exitoso para cumplir con la adecuación

El Estudio Forti & Forti se encuentra llevando con éxito los primeros procesos de adecuación de countries y barrios cerrados que se convertirán en los primeros alcanzados por la norma en cumplir cabalmente con el art. 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación y las Resoluciones nº 25 y 27 de la Inspección General de Justicia, dentro del plazo establecido para ello, evitando las sanciones previstas para quienes no realicen la adecuación.

Desde que se conoció el proyecto de redacción del nuevo Código, los profesionales de nuestro estudio han sido precursores en el tema, han estudiado y participado activamente en el debate por la adecuación de los conjuntos inmobiliarios, fundando nuestra postura en pro de lograr la adecuación y enfrentando la opinión de quienes decían, a priori, que era imposible y relativizaban su operatividad.

La obligación del art. 2075 no está sujeta a plazo ni condición, por lo resulta exigible desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, en el año 2015. Sin embargo, las discusiones doctrinarias, las advertencias sobre supuestos costos excesivos y obstáculos insalvables, y la falta de precisiones oficiales sobre la manera de llevar a cabo dicha adecuación, hicieron que hasta el momento ninguno de los emprendimiento preexistentes se decidiera a iniciar el proceso. Como resultado de este incumplimiento, la Inspección General de Justicia dictó el año pasado las Resoluciones IGJ nº 25 y 27, imponiendo a los countries y barrios cerrados que se encuentran bajo su jurisdicción, un plazo para realizar la adecuación y trasladar su domicilio social bajo apercibimiento de aplicar multas y sanciones, generando reticencia en quienes mantenían una posición contraria y preocupación en los sujetos alcanzados por la norma.

Ante esta situación, hemos trabajado para ofrecer a nuestros clientes una solución en colaboración con distintos colegios profesionales y entidades asociativas, y finalmente hemos logrado la conformidad de la IGJ para adecuarse funcionalmente mediante un procedimiento simplificado y relativamente económico, que elimina la incertidumbre procesal y sortea los obstáculos que, a criterio de algunos profesionales, tornaban inviable cualquier otra vía que implicara la transformación de derechos reales existentes. La IGJ ha calificado este procedimiento como “una alternativa fáctica y jurídicamente viable” que, a diferencia de la mal llamada “adecuación formal o estructural”, evita tanto la modificación de los derechos reales consolidados y/o la creación de un nuevo derecho real de conjunto inmobiliario (con los costos y los obstáculos que ello implicaría), como así también la extinción de la personería jurídica que nuclea a los propietarios.

El proceso requiere del asesoramiento de profesionales que sean especialistas en la materia, los cuales deberán realizar un estudio profundo y personalizado de la estructuración jurídica del conjunto inmobiliario preexistente y trabajar en estrecha colaboración con su órgano de admiración, ya que la adecuación implica, entre otras cosas, la subsistencia de una entidad equivalente al consorcio, la revisión de su funcionamiento orgánico y la modificación de su forma de gobierno (incluida la adopción del régimen de mayorías previsto para la PH adaptado al caso particular), la redistribución de obligaciones, la consagración del carácter ejecutivo de las expensas comunes, y la eliminación de arbitrariedades en el régimen disciplinario (incluyendo pautas y/o restricciones a la admisión y permanencia de los propietarios).

Actualmente nos encontramos trabajando en el trámite de adecuación dos casos y en la preparación de varios otros casos de countries de Canning (zona sur), Tigre y Pilar (zona norte).

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