Alquileres: los cambios más importantes de la nueva ley 27.551

A partir del mes de julio, comenzarán a regir sobre los futuros contratos de locación, cambios en la regulación de alquileres con mayor impacto en las locaciones de bienes inmuebles destinados a vivienda.

El 11 de junio pasado, el Congreso de la Nación aprobó la ley 27.551 incorporando nuevas modificaciones a la regulación del contrato de locación contenida en el Código Civil y Comercial. A continuación, detallamos los aspectos que sufrirán modificaciones más relevantes tanto jurídica como económicamente, en los nuevos contratos de locación inmobiliaria:

Domicilio electrónico: Además del domicilio especial o contractual, las partes de un contrato podrán constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen a los efectos de dicho contrato. Al respecto, cabe señalar que la utilización de la forma verbal “podrán”, en lugar de “deberán”, confirma la naturaleza optativa de este nuevo domicilio. Otro punto relevante es que, a diferencia del resto de las normas modificadas por esta ley, el artículo del CCyCN reemplazado no se encuentra dentro del capítulo dedicado a contrato de locación en particular, sino que es incorporado en la regulación del domicilio como atributo de las personas en general; esta ubicación, junto con la redacción del artículo, implican que el mismo se aplica a cualquier tipo de contrato y no solamente a los de locación.

Resolución anticipada del contrato: Aunque la ley utiliza el término “resolución”, creemos que debe entenderse que se refiere a “rescisión” anticipada, ya que hay diferencias técnicas entre una y otra forma de extinción del contrato. Se mantiene la posibilidad para el locatario de extinguir anticipadamente el contrato luego de transcurridos los primeros seis meses, pero en el caso de las locaciones destinadas a vivienda se establece además que cuando la “resolución” se notifica con un mínimo de tres meses de anticipación no corresponde el pago de indemnización alguna, lo cual constituye una importante novedad. De todos modos, las disposiciones sobre la posibilidad, el plazo y las indemnizaciones previstas para la rescisión unilateral de las locaciones inmobiliarias, siempre fueron de carácter supletorio, por lo que las partes podrían adoptar lo previsto en la ley o pactar libremente al respecto y en caso de discrepancia con la norma, primarían las cláusulas del contrato.

Plazo mínimo: Se eleva y unifica el plazo mínimo de todos los contratos de locación de bienes inmuebles, de dos a tres años, independientemente del destino locativo, pero manteniendo las excepciones ya existentes en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (embajadas, fines turísticos, causa-fin determinada, etc.). La norma que establece el plazo de la locación es una disposición de orden público que opera como un mínimo obligatorio destinado a brindar protección y seguridad jurídica al locatario. En caso de que se pacte un plazo inferior, la cláusula es nula y reemplazada de pleno derecho por el mínimo legal. Lo mismo ocurre si no existe un plazo determinado. Sin embargo, las partes pueden pactar un plazo mayor que el que prevé la ley.

Renovación: Asimismo, en las locaciones destinadas a vivienda, cualquiera de las partes puede convocar a la otra en forma fehaciente dentro de los tres meses anteriores a la terminación del plazo, para negociar la renovación del contrato en un plazo no mayor a quince días. No debe confundirse la renovación con la extensión o prolongación del contrato, ya que existen diferencias técnicas importantes. En caso de silencio o negativa del locador, siempre que esté debidamente notificado, el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin abonar indemnización.

Indexación: Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo prohibición de indexar dispuesta en los artículos 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad N.º 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional se permiten ajustes al canon locativo que en los nuevos contratos podrán realizarse únicamente con periodicidad anual y no semestral como se hacía habitualmente hasta ahora. El Banco Central de la República Argentina elaborará un índice de ajuste en función del IPC (Índice de Precios al Consumidor) y del RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). El canon locativo debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados. Este es, tal vez, el cambio de mayor impacto económico en la práctica en favor de los locatarios. Es un sinceramiento y a la vez una limitación a las estrategias que normalmente utilizan los propietarios para protegerse de la inflación.

Garantías: En las locaciones de inmueble destinado a vivienda permanente, el locatario podrá proponer al locador al menos dos alternativas, entre las que se encuentran título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en el caso de la garantía por ingresos, en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. Si el locatario cumple dichas condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario no pudiendo exigir otra, aunque sí podría, por supuesto, optar por no celebrar el contrato cuando las garantías propuestas no lo satisfagan, ya que determinación legal de las garantías opera como una regulación de la libertad contractual (es decir la libertad de negociar el contenido del contrato) pero de ninguna manera podría excluir la libertad de contratar (o no contratar).

Cargas y contribuciones del inmueble: A partir de la vigencia de la nueva ley, se elimina la facultad de las partes de pactar libremente que las cargas y contribuciones que gravan el inmueble, así como las expensas extraordinarias, puedan quedar a cargo del locatario. Esta medida tiene el efecto jurídico de cambiar la calificación de la regulación, convirtiendo una norma supletoria en una norma de orden público que no admite pacto en contrario. No obstante, es probable que genere un incremento en los actuales cánones locativos que neutralizará en los hechos su impacto económico para el locatario.

Reparaciones: En caso de reparaciones que no fuesen urgentes, el locador tiene un plazo de diez días corridos para realizarlas desde que fuera notificado por el locatario, pero si las reparaciones son de carácter urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas veinticuatro horas corridas de la notificación en caso de negativa o silencio. Cabe señalar que esta disposición se refiere sólo a reparaciones, que no deben confundirse con remodelaciones o mejores. Además, deben excluirse aquellas reparaciones por causas atribuibles al locatario, como el mal uso de las cosas, por las que no debe hacerse responsable el locador, sino el locatario.

Depósito: En las locaciones habitacionales, independientemente de la cantidad de años pactados como plazo contractual, se limita el monto del depósito de garantía a un único mes, tomando como referencia el valor del primer mes del contrato. Asimismo, se incluye la obligación del locador de devolver al locatario el depósito, pero actualizado conforme al valor del último mes de alquiler vigente. Esto constituye una novedad llamativa respecto de la práctica habitual, ya que hasta ahora el locador devolvía la exacta cantidad recibida en depósito, sin actualización alguna, debiendo soportar el locatario la desvalorización del dinero entregado por efecto de la inflación. Creemos que la solución actual guarda mayor coherencia con la regulación del resto de los aspectos, ya que si se prevé el ajuste del canon locativo, no hay razón para no aplicar la misma lógica al monto entregado en depósito. Esta solución, además, parece a priori más justa para las partes, ya que lo que en cabeza del locatario era un perjuicio económico, se transforma para el locador en un costo financiero, compensado por el hecho de poder disponer de ese dinero desde el inicio y durante todo el plazo de duración del contrato. El locador deberá hacer efectiva la devolución del depósito, con el valor actualizado acorde a la ley vigente, al momento de serle restituida la tenencia del inmueble.

Registro de contrato: Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga, bajo pena de las sanciones establecidas en la Ley N.º 11.683 de Procedimiento Fiscal (lo cual se traduce en la aplicación de multas en caso de incumplimiento). En el supuesto de que se inicien acciones judiciales, el juez interviniente debe informar a AFIP la existencia del contrato previo a la notificación de la demanda, como una medida de protección de los intereses del acreedor fiscal.

Programa Nacional de Alquiler Social: Finalmente, en el mismo cuerpo legal se crea un Programa Nacional de Alquiler Social, a cargo de la Secretaría de Vivienda perteneciente al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, con el fin de adoptar medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal; lo cual por su objeto y naturaleza excede el alcance del presente artículo y merece un análisis separado que realizaremos en cuanto se conozcan mayores precisiones administrativas.

#Alquileres #Inmuebles #RealEstate #Contratos #News #Legislación

Esta nota es un comentario breve sobre novedades jurídicas en Argentina; no realiza un análisis profundo ni debe considerarse como asesoramiento legal sobre un caso concreto.